Wohnrecht

Das Wohnrecht ist nach § 1093 BGB eine Dienstbarkeit. Dienstbarkeiten an Wohnräumen oder Wohngebäuden, zu denen auch das Wohnrecht zählt, sind beschränkt dingliche Rechte des Wohnrechtsberechtigten. Hierdurch werden die Rechte des Eigentümers oder Erben an einer Sache eingeschränkt. Das Wohnrecht wird je nach Umfang unterschieden. Es gibt die beschränkte persönliche Grunddienstbarkeit oder den Nießbrauch.

Wohnrecht – beschränkte Dienstbarkeit

Hier wird das dingliche Wohnrecht nach § 1093 BGB vorgestellt. Es ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Das Wohnrecht gewährt dem Wohnrechtsberechtigten die Nutzung, eines Gebäudes oder einem Teil des Gebäudes. Hauptzweck dieses Wohnrechts ist das Wohnen in den exakt festgelegten Räumlichkeiten. Der Befugte darf seine Familie und auch einen Lebensgefährten/in, oder auch erforderliches Pflegepersonal aufnehmen. Dieses Wohnrecht umfasst auch eine Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen. Nebenkosten, die durch eine Nutzung verursacht werden, muss der Wohnrechtsnutzer selbst tragen. Hierzu gehören ebenso die Kosten für die Instandhaltung der Räumlichkeiten. Der Anwendungsbereich für Wohnrechte dieser Art liegt oft im familiären Bereich. Damit es nicht zu Missverständnissen kommt, sollte der Umfang des Wohnrechts genau aufgeführt werden. Sämtliche durch das Wohnrecht zu nutzende Räume, auch die weiteren Nebenräume wie Keller, Dachboden und Garagen sowie ein Garten oder dessen Anteile sollten genau und schriftlich festgehalten werden.

Gerne übergeben Eltern in der Regel in einem gewissen Alter ihre Immobilien an die eigenen Kinder. Natürlich möchten Sie dabei ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht behalten. Der Umfang dieses Wohnrechts kann je nach Vertrag noch zusätzlich erweitert oder auch eingeschränkt werden. Möglich ist auch das Recht zur weiteren Vermietung und Überlassung der überschriebenen Wohnung, allein aufgrund des Wohnrechts. Wohnrechte sind für ein Grundstück eine große Wertminderung. Den Wert eines solchen Wohnrechts kann man nach einer festgelegten Formel ermitteln. Diese Wertminderung eines Hauses oder einer Wohnung hat ganz klar Auswirkungen auf einen Verkauf der/des Eigentümers. Auch eine geplante Beleihung des Objekts wird hierdurch belastet und erschwert. Jeder Kreditgeber wird diesen Eigentümern nur einen Kredit einräumen, wenn sie eine Grundschuld im ersten Rang erhalten. Das Wohnrecht würde in diesem Fall im Grundbuch auf Platz zwei verdrängt und diese Absicherung des Wohnrechts bedeutet wiederum ein Risiko. Falls die erstrangige Bank eine Zwangsversteigerung einleitet, erlischt das Wohnrecht bei einer Versteigerung. Es besteht dann zwar statt des Wohnrechts eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnrechts, doch sehr oft ist der dann fließende Geldbetrag erheblich geringer. Es kann sogar passieren, dass dieser gleich Null ist, wenn der Versteigerungserlös sehr niedrig ist.

Wohnrecht  – wann erlischt es?

Ein Wohnrecht erlischt auch, wenn die Räume zerstört oder nachhaltig unbewohnbar sind. Natürlich ist das Wohnrecht auch mit dem Ableben des Berechtigten zu Ende. Falls eine Befristung im Wohnrecht eingeschrieben ist, dann hört das Wohnrecht mit dem Ende dieser Befristung auf. Vom dinglichen Wohnrecht ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit auch noch zu unterscheiden.

Von einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit spricht der Gesetzgeber, wenn dem Wohnrechtsberechtigten nur ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum so genannten dinglichen Wohnrecht kann die Wohnung bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB vom Wohnrechtsberechtigten nur in seiner eigenen Person genutzt werden. Die zusätzliche Mitbewohnung von Familien Angehörigen oder weiteren Personen ist unzulässig. Die Anwendung von § 1093 Abs. 2 BGB ist nicht möglich.
Wohnrecht oder Nießbrauchrecht – welches Recht ist besser?

Viele Eltern überschreiben ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten. Im Gegenzug erhalten sie dafür ein lebenslanges Wohnrecht zu ihrer eigenen Sicherheit. Doch das Wohnrecht hat Haken und Ösen. Wohnungsübertragungen gehen nicht nur reibungslos und ohne Risiken vonstatten. Schief gelaufene Verträge und ein Weiterverkauf durch die Kinder, die zwar erschwert aber nicht unmöglich sind haben viele Menschen aufgeschreckt.  Wenn die neuen Besitzer die Eltern vor die Türe setzen, wird Ihnen ihre Großzügigkeit schlecht gedankt.

Wohnrecht lebenslang – worauf muss man achten?

Damit das Wohnrecht abgesichert ist, gibt es die Möglichkeit, eine Schenkung zu machen. Diese Schenkung kann mit einem “lebenslangen Wohnrecht” verbunden werden. Es muss in diesem Fall unbedingt vertraglich festgelegt werden, dass ein Eintrag im Grundbuchamt folgendermaßen formuliert wird: “Das Wohnrecht ist mit dem Grundstück fest verbunden.“ Wenn die neuen Besitzer das Haus veräußern, bleibt mit dieser Klausel an den neuen Eigentümern das Wohnrecht haften. Denn es ruht abgekoppelt vom Besitzer auf dem Haus. Dieses Wohnrecht bleibt auf die gesamte Dauer der Wohnrechtsberechtigung. Mit einem solchen Eintrag ist also gesichert, dass niemand die Eltern aus ihrer Wohnrechtswohnung vertreiben kann. Doch auch dieser Eintrag eines lebenslangen Wohnrechts ins Grundbuch hat noch den Nachteil, dass der Anspruch verfällt, wenn die Bewohner ins Pflegeheim müssen.

Wohnrecht – Alternative: Lebenslanger Nießbrauch

Rechtsanwälte raten oft, statt eines lebenslangen Wohnrechts einen lebenslangen Nießbrauch eintragen zu lassen im Grundbuch.  Der entscheidende Vorteil des Nießbrauchrechts ist es, der Berechtigte kann sich selbst entscheiden, ob er den Nießbrauch selbst in Anspruch nimmt, oder vermieten möchte. Die Einnahmen des vermieteten Nießbrauchs sind zur freien Verfügung. Die eingenommene Miete könnte beispielsweise für ein Pflegeheim verwendet werden. Im Schenkungsvertrag sollte zudem auch festgelegt werden, wer die Instandhaltungskosten tragen muss. Auch diese Regelungen sollten vom Notar im Grundbuch eingetragen sein. Außerdem sollte unbedingt ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Im Falle einer Zwangsversteigerung ist ohne ein in dass Grundbuch eingetragenes Rückforderungsrecht das Haus und damit natürlich auch das Wohnrecht weg.

Wohnrecht  – Zustimmung zur Belastung

Die Belastung eines Hauses mit einem eingetragenen Wohnrecht sollte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung der Eltern möglich sein. Kinder könnten auch nach der Überschreibung viele Modernisierungsarbeiten in Auftrag geben. Wenn danach die aufgebauten Schulden nicht  zurückgezahlt werden können, wird das Haus vielleicht zwangsversteigert. Sollten die Eltern in diesem Fall nur ein einfaches Wohnrecht haben, dann müssen sie wohl oder übel auch ausziehen.

Vor einer Übertragung des eigenen Hauses sollte man sich vorher gründlich erkundigen. Ein Notar oder Anwalt können Auskunft geben, ob ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht im speziellen Fall die bessere Alternative ist. Diese Fachleute können zusätzlich klären, welche Klauseln im Schenkungsvertrag stehen müssen, damit es nicht später zu einem bösen Ende beim Wohnrecht kommt.